이글을 적는것은 보증금을 지키기 위한 다양한 방법중 많은 분들이 잘못알고 있는 사실에 관하여 좀 더 이해하시기 쉽게 함에 있습니다.
일단 등기를 한것이냐, 안한것이냐 의 차이점은 무엇일까요?
그것은 물권화 라는 말로 표현되는 법률상의 권리입니다.
물권 이라는것은 간단히 물건을 지배하는 권리로써 등기부에 기재되는 것을 이야기합니다.
등기부를 보시면서 나오는 소유권, (근)저당권, 전세권, 지상권등등 보실수 있으실겁니다.
이중 주택(아파트)에 많이 나오는것은 기본적으로 3가지죠 소유권,(근)저당권,전세권
자 그러면 물권이 되면 장점이 무엇인가? 이것을 알아보는게 중요하겠죠
예를들면 A라는 사람이 B에게 돈을 빌려줬습니다. 이경우 저당권등기를 해놓았다면 이것은 물권이 되죠 극단적으로 B가 도망가도 물건을지배하는 권리이기에 물건이 남아있는한 돈을 받을 수 있습니다. 물건자체를 팔아서 충당하면 되니깐요(이게 가장 말많은 경매입니다.)
하지만 등기없이 차용증만 받고 빌려줬다면 그건 채권입니다. (채권 : 물권과 달리 사람과 사람사이의 권리관계) 그러기에 B가 도망가버렸다면 혹은 안주고 버틴다면? 못받습니다. 무조건 사람에게 속한 권리라서 B를 찾아내거나 B를 통해 받아야합니다.
차이점을 아시겠죠?
그럼 등기된 전세권은 물권이니 무조건 받겠구나? 라고 생각하실지도 모릅니다. 또 그러니 훨씬 안전하다고 여기실 수 있습니다.
이해를 위해 예를들어보죠
A라는 아파트가 (시가 : 1억 2천) 있습니다. 1번 저당권 : 4000만원 설정 2번 세입자 3000만원 전세에 살고있습니다. 3번 세입자 2000만원 전세에 살고있습니다.
이런경우를 한번 생각해 보겠습니다.
1번 저당권이야 당연히 1순위의 물권입니다. 우선순위죠
다음이 2번 세입자, 3번 세입자 순서입니다.
아차차 .. 집이 경매에 넘어가게 생겼군요
주위에서 전세권등기 해놓으면 괜찮다더라 해라 라고 해서 2번,3번 세입자가 전세권등기를 해서 물권으로 변신을 시켰습니다.
경매를 해서 낙찰가가 7500만원 나왔습니다.
그러면 당연히 1번 근저당 4000만원 가져가고 2번 세입자 3000만원가져가고 3번 세입자 500만원 가져갑니다.
이러고 끝입니다. 실제 저상황이라면 3번 세입자는 한푼도 못가져갈 확률이 높습니다. 세금 및 경매소요비용 제외해야하기에
그런데 만약 전입신고+점유 라는 대항력을 보유하고 있고 등기하지 않고 세입자로 살고있다면?
같은 상황입니다.
7500만원 낙찰 자그러면 일단 2번,3번 세입자는 주택임대차보호법에 의하여 소액보증금에 대한 우선배당을 받게됩니다. 그렇다면 돈을 가져가는 순서는
2번.3번 세입자 각 1600만원(지역에 따라, 저당설정년에 따라 달라집니다.) 우선적으로 가져가고 1번저당권 4000만원 가져갑니다. 그리고 나머지를 다시줍니다.
이상황을 보면 2번 세입자는 오히려 불리해보일 수도 있습니다. 전액 못받으니 3번세입자는? 거의 전액 다 받게됩니다.
하지만 전세권등기했던것과 비교하면 하늘과 땅차이죠
만약 위와 같은 상황이라면?
사실 가장불리한것은 2번세입자입니다. 전세권설정등기를 하여 물권화 하더라도 2순위이며 3번세입자가 등기하지않고 소액보증금 우선배당을 받아간다면?
3번세입자 1600만원 1번 저당권 4000만원 2번 세입자(전세권등기) 1900만원
이정도 되겠네요
천천히 보시면 아시겠지만 액수에 따라 상황에 따라 배당액수는 다 달라지지만 2번세입자의 경우 가장많은 손해를 보게되고 3번세입자는 대항력만 유지하면 오히려 등기안하는게 이익입니다.
제가 이글을 적는 이유는
1. 아주 특수한 경우를 제외하고는 주택에 관하여 임차한 경우에는 대항력만 유지한다면 실제 더 이익을 보는 경우가 많습니다. 또한 대항력을 갖춘다는 것은 준물권화 하고 최소한의 보증금을 우선순위로 지킬 수 있게 하기에 훨신 안전합니다.
2. 금전적인 면에서도 동사무소만 가면 해주는 전입신고 는 별 비용이 들지 않지만 전세권 등기의 경우 등기비용 + 집주인과의 협조요청등 금전적, 정신적 노력이 들어가야 합니다.
그렇다면 전세권등기를 전혀 할 필요가 없지않은가? 라고 물으실 분들이 계실겁니다.
이것은 앞에 잠깐 언급한 물권과 채권의 차이가 됩니다.
대항력 이라는것은 준물권화 하는 내용인데 여기에 필수적인건 전입신고+ 점유(실제거주) 입니다. 그런데 만약 본인이 직접 해당 주택에 거주하지 않는데 집을 빌린경우? 이런경우 생길 수 있습니다.
이럴때 그러니깐 본인이 해당 주택에 거주하지 않는경우 물건에 대한 지배력을 행사하는 물권으로 전세권을 설정할 경우에는 본인이 그 주택에 없더라도 언제나 권리가 보장되게 되는것입니다.
그러니 전세권 설정이라는 것은 최악의 경우를 산정하여 (경매로 넘어갈 경우등) 과연 설정하는것이 이익인가? 아니면 손해인가?를 판단하는게 우선순위이며
만약 해당 주택에 거주를 하지 않으며 집을 얻는경우 등에 활용 되어야 할 것입니다.
아참 지금 이글은 1순위에 저당권이 설정된 경우를 가정한 것입니다. 워낙 다양한 경우가 많아서 모든 상황에 적용하기에는 무리가 있습니다. 이 상황을 적용한 이유는 현재 서울의 대부분의 아파트가 저당을 가지고 있는 경우가 많아서 예를 든것입니다.
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